房屋交易后强赶租客卖家买家谁之过?法院这么判

房屋交易后谁应该为强迫房客、卖家和买家负责?法院裁定,强迫租户、卖方和买方在出售后匆忙行事是房屋出售中的一项重要法律原则。在重庆市渝北区的一起侵权纠纷案中,该房屋的买方吴女士单方面闯入该房屋并强行装修,因为她听了塞尔方程式先生的话。随后,承租人温女士和吴女士分别向法院提起了几起诉讼,以维护他们的权利。几天前,重庆市第一中级人民法院审结了该系列的最后一个二审案件,诉讼终于告一段落。

2017年8月,程先生与吴女士签订房屋销售合同,将重庆市渝北区的一套房屋以238万元的价格出售给吴女士。卖方将在收到购买价格后3天内移交房屋。郑先生告知吴女士,该房屋已于2017年2月租给温女士,租期为三年。双方口头上同意吴女士将在六个月后收到房间。同年9月21日,吴女士支付了房款,程先生将房子转让给吴女士。

然而,租房的温女士明确表示,她希望继续租房。无论郑先生多么努力或温柔,她都不会搬出房子。2018年2月,吴女士致函郑先生,表示希望于当年3月1日收到该房屋,并要求郑先生在交付前收回该房屋。无事可做的程先生告诉吴女士,她将于3月1日正式通知温女士处理个人物品。之后,吴女士可以直接聘请装修团队破门而入进行装修。如果温女士有任何异议,她可以对程先生提起诉讼。2月28日,程先生委托律师向温女士发出律师信函,要求终止租赁合同,理由是温女士擅自改变房屋用途。温女士还委托一名律师于3月14日向郑先生发送了一封律师信函,驳斥了郑先生的主张,并要求继续履行租约。正当双方来来往往的时候,3月29日,吴女士强行更换了争执中的房子的锁,破坏了原有的室内装修,并开始自己装修房子。

2018年5月9日,温女士向渝北区人民法院提起诉讼,将程先生和吴女士告上法庭,要求终止合同。两名被告支付了违约赔偿金并赔偿了他们的经济损失。听证会后,法院命令吴女士向阿文女士支付108,960元的罚款。执行过程中,双方达成执行和解,吴女士向阿文女士支付了6万元罚款。

随后,吴女士于2019年2月27日向渝北法院提起另一项诉讼,称程先生唆使他强行换锁入室,构成共同侵权。吴女士还认为,程先生的煽动与其自身的违约责任之间存在直接的因果关系。程先生明显有严重过错,应当承担侵权赔偿责任。渝北法院一审驳回了吴女士的上诉。吴女士拒绝接受,并向重庆市第一中级人民法院提起上诉。

重庆市第一中学法院认为,虽然原告吴女士与被告程先生签订的购房合同没有表明出售皮带租赁,但在双方签订合同之前,程先生已将租赁情况告知吴女士。原告仍与被告签订购房合同,并于2018年9月21日完成房屋过户手续。从那以后,吴女士成了有争议的房子的主人。法院在审判中还发现,2018年4月27日,吴女士向渝北法院提起诉讼,要求程先生支付逾期交货的违约金。审判期间,双方达成和解,程先生支付了36,000多元罚款。2019年2月26日,吴女士向渝北法院提起另一项诉讼,要求程先生将温女士在2018年9月后支付的租金转给她本人。庭审期间,双方达成协议,程先生向吴女士支付了24,000元的租金。

在此基础上,法院最近通过了该案二审判决,驳回了吴女士的上诉。

租赁期间所有权的变更不会影响租赁合同的有效性

根据我国合同法第229条,“租赁期间租赁财产所有权发生变化的,不影响租赁合同的效力”。房屋所有权转移后,房屋租赁合同继续有效。买受人和房屋承租人之间没有必要单独订立租赁合同。相反,在获得房屋所有权时,买方自然与承租人订立租赁合同关系,并成为受租赁合同约束的新出租人。因此,所有权转让后,该房屋的出卖人程先生不再是房屋租赁合同的相对人。因此,在本案中,程先生除了未能履行双方在购房合同中约定的及时交付义务外,还必须承担违约责任,争议房屋转让后的租金收入也应支付给吴女士。根据相应权利义务的原则,吴女士还必须对其违反与承租人温女士的租赁合同承担相应的法律后果。

二审法官在回应吴女士对程先生共同侵权的诉讼时表示,程先生与温女士之间的租赁合同仍然有效,因为合同尚未到期,只是出租人变更为吴女士。原告作为出租人,有权自行决定是否继续与承租人履行租赁合同,并承担相应的法律责任。原告在不解除双方租赁合同的情况下强行驱逐承租人。违约是出租人自主决定的结果,应当向承租人承担违约责任。原告作为完全行为能力人,有权自行决定是否解除合同。被告的行为不构成教唆或协助侵权,因此没有必要承担侵权损害赔偿责任。记者:詹海峰,记者:杨叶青,张晓亮,文章来源:法制日报返回搜狐查看更多“负责任的编辑:

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